上海新江湾城地价超房价谁的囚徒困境

2019-08-18 23:00:06 来源: 荆州信息港

  新江湾城,上海东北角“绿肺”、地段价值不菲、城市规划高地、大佬和资本轮番携重金登场;提前透支沦为概念炒作、高地价频繁易主、首批业主弃房断供、豪宅空城—这些关键词出现在同一个区域,错位又真实。

  从2005年区域内有土地成交伊始,新江湾城的故事就这样上演着。十年来,这里公开招拍挂十个住宅地块,有总价地王、单价地王,纪录被不断刷新。十年后的年末,意料之中,这里又诞生了一块上海总价地王。

  只是,谁都不能预料,能否留到笑傲全场。可以看到的是,历年以来,能入驻这里的“卡司”们,尽管来头不小,但无一例外都裹挟着悲情戏码,比如美国的铁狮门、新加坡的仁恒以及国内的绿城等。

  在新江湾城故事的背后,折射的正是近几年中国房地产调控的一团迷雾。在更大的维度上,这亦是中国式财富争夺与分配的硬伤。以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式,会走向怎样的命运?

  入局:看得见的那只手

  故事里,一直有一双看得见的手在翻云覆雨。

  2001年,上海政府部门对新江湾城区域进行规划,其“国际社区”的定位已被设置成“超越古北、超越联洋、超越碧云”的高度。而出于对上海市区天然湿地的保护,当时部分学者、居民和环保人士就强烈抗议。

  200 年,自然博物馆原副馆长、植物学家刘仲苓曾对媒体表示,“一个根本的问题是,城市的总体规划没有考虑到利用现有的自然资源,城市的规划太随意。”造城运动终还是在“保护性开发”的基调上展开。

  湿地生态,是房企开发商们依托的卖点。彼时,就有开发商打出了“别的地方是在小区里建绿化,而我们这里是在绿化里建小区”的宣传说辞。

  土地的饕餮盛宴开始了。年间,珠江投资、华润置地、绿城、仁恒分别以15.89亿、15.41亿、12.6亿和1 .01亿的总价拿下了占地面积为17.68万平方米、14.42万平方米、10.07万平方米和6.5万平方米的新江湾城地块。

  当地楼板价从5617元/平一路飙升至6677元/平、1.25万/平、2万/平。

  高潮和转折发生在2008年1月,国际地产大鳄铁狮门以67.517亿元的历史高价拿下新江湾城F地块,是当年全国总价地王。不过,这块地7498元/平方米的楼板价只是仁恒成交地块的近1/ 。

  之后,新江湾城的土地出让进入停滞阶段。同一年,房价下跌,此前在此对赌的开发商,正在撕裂自身的资金缺口。

  地王“负效应”浮现:仁恒项目暂停施工,绿城项目部分股权出售以套现,铁狮门受经济危机影响欲收缩海外投资。

  2008年,新江湾城只成交了上述F地块。直至2009年12月月末,中建以 7.2亿元的总价将新江湾城的楼板价直线拉升至 .25万元/平方米,再度惊艳四座。在当时,这并非一个特别高位的数字。按照上海链家研究部提供的数据,2010年,新江湾城商品住宅的成交均价为4.07万元/平方米。

  不过,业内已经纷纷不看好这一地王频出的热门板块。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就曾预言,接下来,新江湾城的市场表现会弱于全市,“因为仅仅依靠城市规划概念,只能一时风光”。

  僵持:危机滋生

  一语成谶。2010年,在中央“四万亿”投资的提振下,国内房地产进入增长行情。当各地地王一个接一个诞生时,新江湾城却只有两块地黯然成交。

  梳理发现,2010年,新江湾城内只在上半年成交两块地,买家分别为中石化和上海城投,总价分别为0.1 亿元和11.08亿元。2011年,该区域内无地块推出和成交。

  直到2012年,新加坡庆隆集团旗下公司d,力挫万科和上海城投拿下当年该区域内推出的地块,总价6.1亿元,楼板价845 . 元/平。

  彼时,关于新江湾城“无地可推”的担忧甚嚣尘上。事实并非如此,央视财经评论员薛建雄对时代周报分析指出,按照推出的土地出让面积估算,新江湾城还有近9000亩土地推出,占总体出让量的2/ 。

  在201 年和2014年,新江湾城同样没有地块成交。在薛建雄看来,前期过高的土地成本,压缩了大多数开发商的经营空间。这一因素对整个新江湾城区域的伤害正在逐步显现。

  自2010年开始的调控政策,让新江湾城和上海其他区域楼市一样开始进入高位震荡期。

  新江湾城不少项目的房价在飙升至历史高位后迅速滑落。以仁恒怡庭为例,上海易居房地产研究院出具的数据显示,2010年,该项目当年开盘均价约为6.29万元/平方米,历史价在2011年,为6.61万元/平方米。

  不过,在2012年-2015年间,该楼盘房价开始回落,分别约为5.64万/平、6. 2万/平、5.6万/平和5万/平。相比当年开盘均价,该楼盘价格已出现了近20%的降价。

  按照上海链家研究部提供的数据,新江湾城目前商品住宅的成交均价为4.6万元/平方米,累计涨幅1 %,远落后于同期全上海市商品住宅47%的涨幅水平。

  质疑声音认为,新江湾城板块的房价已经提前被透支。原本这里是希望借助产城融合,通过吸引高新技术产业,带动商业的配套,同时规划大量低密度住宅来承载产业人口。只是,这些目前仅存在于美好的愿景中。

  按照全国第六次人口普查数据,新江湾城街道人口数为2.7万人,与此前规划控制在8.5万人差距甚远。按照9000多万平方米的土地计算,目前平均每个人占有近400平方米的面积,区域内人口导入不足可见一斑。

  前期高价夺地的开发商,在过去几年里正急于从当中拔出脚来。时代周报梳理发现,新江湾城区域内不少土地,在过去几年里逐渐成为上海二级土地中介市场的主角。

  2009年,绿城危机时将新江湾城D1地块折价卖给了九龙仓,成为现在的九龙仓玺园;铁狮门地王在随后7年时间里,卖地套现不断上演,其中尚浦领世商办部分仍然有很大面积尚未开建。

  “新江湾城的土地无论是以前、现在还是今后,倒手频繁是难以避免的。”上海当地分析人士李明对表示。

  未来:谁的囚徒困境?

  今年11月25日,信达抢了新江湾城D7地块,这是新江湾城十年里成交总价和楼板价的地块,分别为72.99亿元和4.92万元/平方米。

  从某种程度看来,这一价格基本已经达到周边项目的在售均价,堪称昂贵,未来可能要卖到8万元/平方米以上才能够保本,为此开发难度和销售压力加大。

  而在杨红旭看来,扣除需要配建的保障房与其建安成本,上述D7地块的商品住宅楼板价超过6. 万元/平方米。这一楼板价,堪称上海贵的单价地王。如果要做到不亏钱,未来该项目精装修公寓单价,必须超过8万元/平方米,叠加产品必须超10万元/平方米。

  目前,区域内有着华润新江湾九里(楼盘资料图库)、九龙仓玺园、建发江湾萃(楼盘资料图库)、仁恒怡庭、中建大公馆(楼盘资料图库)等一批高端豪宅项目。除了庞大的供应量之外,售出项目基本为200平方米左右的大户型,仅有绿地海珀璞晖以小户型为主。

  中国指数研究院报告认为,板块内库存基数仍较大,大平层叠加联排聚集将导致单一市场竞争的白热化。

  而本次出让的D7地块,此前曾被撤回并更改出让规划,改成搭建保障房及小户型。

  “住宅产品豪宅化价格,”是同策咨询部张宏伟的看法,在他看来,新规划中的600多套中小套型配建,刚好与区域内200平方米左右的大面积段产品形成差异化竞争,不愁出路,房企势必积极拿地,预计两年后上市均价至少8万/平方米以上,这也将带动新江湾板块整体价格由现在4.6万元的均价继续上涨。

  而杨红旭则认为,按照房地产周期规律、豪宅价格变化规律和新江湾城本身的缺陷,未来两年新江湾城的公寓豪宅均价,几乎不可能上涨五成。

  但他担忧的是,实际控制人为财政部的央企信达地产,在入驻后不会在此地块上“伤筋动骨”。未来,或者会出现罕见的地王潮,而玩家将集中于央企与国企中。

  这样的担忧并非没有道理,事实上,上海在今年成交的 9幅住宅用地中,国企拿地占比达56%。未来,新江湾城会是谁的天下,没人能给出答案。

  如需供稿、商务洽谈、机构合作,请拨打优房客1 6

宝宝健脾胃的药
宝宝积食吃什么消化不良
小儿便秘用什么药
本文标签: